Как волатильность рынка влияет на покупку недвижимости. День 21.

Ключевыми факторами, которые определяют курс рубля и рублёвую цену нефти являются:

• доходы бенефициаров экономики от девальвации либо роста рубля
• доходы бюджета от девальвации рубля и рублёвой стоимости нефти

В минувшую субботу вокруг цены нефти была разыграна традиционная ближневосточная карта (нападение дронов на объекты в Саудовской Аравии) и «чудо» свершилось. Утром в понедельник Brent прибавил 9% в $долларах к значениям пятницы (в моменте доходило до +20%). Рублёвая цена нефти повторила манёвр, вырастая на 9% с 3700 до 4050 рублей. При этом доллар потерял всего 0,6% (с 64,3 до 63,9 руб/дол).

Что в этом не так и почему это влияет на рынок недвижимости?

Торговля на бирже отличается от реальной торговли прежде всего скоростью сделок. Высокая волатильность приносит биржевым торговцам сверхприбыль. Когда разные группы биржевых товаров меняются в цене по разному, это даёт торговле дополнительные возможности для суперсверхприбыли, возникающей из скорости сделок и разной скорости изменений цен на конкретные позиции.

Все крупные и средние банки являются участниками биржи и извлекают из биржевой торговли прибыль равную или большую по величине, чем традиционное кредитование. Центральный банк может и дальше снижать ставки, но банки будут заявлять, что не могут снизить свои из-за роста издержек. А издержки растут, потому что в погоне за сверхприбылями в короткий срок банки вкладывают всё больше ресурсов в игру на бирже, забывая и пренебрегая реальной экономикой. Сумма фьючерсов нефти (контрактов на будущие поставки) в разы превышает возможный объем реальной поставки. Торги различными биржевыми инструментами также в несколько раз превышают в объёмах реальный сектор экономики.

В нашей стране любое крупное движение рубля/доллара или нефти (без разницы в какую сторону) приводит только к росту цен на продукты питания и товары для населения, к падению доходов населения, к снижению инвестиций и кредитование в реальном секторе. Банкам невыгодно наращивать ипотечное кредитование и проектное финансирование застройщиков, когда можно без риска быстро заработать в разы больше. И регулятор не может эффективно влиять на переток капитала в «горячие деньги», так как это приведёт лишь к усилению оттока капитала из страны.

Если вы планируете покупку единственного жилья, рыночные возможности не должны смущать ваши планы. Риск биржевой торговли чрезмерно высок и, если вы не являетесь бенефициаром (см.первый абзац), вы только потеряете в этой торговле свои сбережения.

Если вы обеспечены жильём и ищете возможность вложить свои средства с наибольшей выгодой, то этой осенью у вас может быть много моментов, чтобы кратно увеличить свой капитал. Для торговли не имеет значения куда идёт рынок, главное, чтобы он шёл. Нужно лишь найти верный источник информации для принятия правильных и своевременных решений в биржевой торговле. Здесь не подойдёт готовое решение (например, сегодня был сбой в приложении «Тинькофф-инвестиции» в самый момент, когда вы могли рассчитывать на прибыль). И очень сложно продраться сквозь волну спама и маркетинга, как только вы заинтересуетесь биржевой торговлей и попробуете засунуть нос на любую площадку.

Недвижимость в этом плане более надёжный инструмент.

Отсутствие финансов в реальном секторе экономики увеличивает риски вложения средств на этапе строительства. Появляется больше шансов переживать из-за банкротства застройщика и/или банкротства банка.

Снижение платёжеспособного спроса может сдерживать цены или даже привести их к снижению. Стоит присмотреться к покупке недвижимости в новостройках высокой стадии готовности или готового жилья.

В качестве инвестиций этой осенью правильно выбирать вложения в апартаменты без использования ипотеки. Сектор сдачи в аренду квартир в жилых домах находится под фискальным и регуляторным давлением государства. Апартаменты удобнее передать в работу управляющей компании, которая обеспечит максимальный доход при соблюдении налогового и гостиничного законодательства. Брать ипотеку не стоит потому что она дорогая. Слишком высокие ставки ипотечного кредита и космические тарифы страхования ипотеки могут надолго лишить экономической выгоды ваши инвестиции в апартаменты.