Эскроу-счета и проектное финансирование. День 25.

Как долго продержится федеральный закон 214фз без внесения в него новых кардинальных изменений?

С 01 июля 2019 года все новые проекты строительства запускаются по новой системе: дольщикам — счета эскроу, строителям — проектное финансирование или строительство за свой счёт.

Прогнозы по отрасли разнятся лишь по степени роста цен и консолидации/концентрации рынка в руках крупнейших застройщиков и 3-4 государственных банков.

Концентрация против конкуренции.

На первом этапе концентрация строительства приведёт к росту качества строительных работ (за счёт вымывания мелких компаний, не способных в полной мере обеспечивать цикл и контроль качества), а также к росту завершённых проектов (за счёт экстенсивного поглощения и слияния).

Пример АИЖК-Российский Капитал (Дом.рф-ДОМ.РФ Банк) показателен. Санация агентством застройщика СУ155 помогла дофинансировать незавершённые объекты банкрота. Опыт ДОМ.РФ положен в основу «проектного финансирования» в действующей редакции 214ФЗ. Аудит Счётной Палаты открыл хищение выручки от реализации 90 тыс.кв.м (!) — ни договоров, ни денег. В августе-сентябре 2019 года ДОМ.РФ Банк докапитализировали на 60 млрд.рублей (агентство Дом.рф на 40 млрд., Росимущество на 20 млрд.) для завершения строительства проблемных объектов СУ155. Ранее, в марте 2019 года ДОМ.РФ Банк приступил к финансированию незавершённого строительства URBAN Group и с августа 2018 года рефинансирует ипотеку обманутых дольщиков URBAN Group. За 10 лет санации государством самого ДОМ.РФ Банк (Российский Капитал) банк продолжает демонстрировать убытки. Завершить санацию банка правительство планирует в 2025 году.

Хватит ли у государства средств, чтобы поддерживать в таких же масштабах всю строительную отрасль и ипотечные банки, консолидированные в собственность государства посредством действующей редакции закона 214ФЗ?

Конечно, нет.

Во-первых, не все строители умеют и хотят зарабатывать распилом госфинансирования и масштабным сокрытием реализации. Есть альтернативные способы финансирования: собственные средства застройщика или его инвестора, работа по франшизе, привлечение средств дольщиков через 215ФЗ, инвестиционный договор или торговлю ценными бумагами и их производными. Когда падение спроса заставит искать новые формы — они возникнут. Особенно, если государство не успеет окончательно уничтожить частный сектор.

Во-вторых, наличие золото-валютных резервов и фонда национального благосостояния не гарантируют возможность их 100% инвестирования в экономику России. Аудит Счётной Палаты может выявить расхождение между бумажными отчетами и фактом. Реализация активов ЗВР и ФНБ может привести к их резкому обесценению. Усиление фискальной нагрузки и госрегулирования, сокращение соцрасходов и национальные проекты будут иметь краткосрочный эффект. Чем выше доля государства, тем ниже эффективность экономики.

Принцип Парето: 20% застройщиков занимают 80% рынка. 

Действующий 214ФЗ даёт 80% застройщиков все основания прекратить своё существование. 30% может обанкротиться или быть ликвидировано по решению владельцев в ближайший год. 30% перейдут под крышу более крупных застройщиков, поможет принцип «один дом — одно юрлицо». 20% найдут другие формы финансирования и ниши (например, строительство клубного дома).

Как бы не развивались события, решение вносить ли свои средства на специальный счёт эскроу для покупки жилья в новостройке надо принимать после тщательного взвешивания всех рисков и возможностей.

Эскроу — более эффективен и защищён, чем обычный счёт или аккредитив физлица:

• Страховка АСВ (агентство по страхованию вкладов) покроет до 10 млн. рублей на счёте-эскроу, против 1,4 млн. на обычных и аккредитивных счетах.
• Договор счёта-эскроу заключается между тремя сторонами (получатель средств, плательщик средств и банк). Договор аккредитивного счёта — договор между депонентом и банком(отзывный счёт) или между бенефициаром и банком (безотзывный счёт).
• Закрыть счёт эскроу можно только по согласию всех трёх сторон и только при личном участии обеих сторон сделки с недвижимостью. Счёт отзывного аккредитива может быть закрыт депонентом(плательщиком средств) без уведомления бенефициара(получателя средств). Счёт безотзывного аккредитива может быть закрыт бенефициаром.
• Договор аккредитива жестко регламентирован и варианты исполнения ограничены (например, отзывной аккредитив, безотзывный счет, безакцептный аккредитив), аккредитив раскрывается предоставлением набора документов, регламентированных банком. Договор на эскроу-счёт позволяет большую свободу договора, стороны сделки с недвижимостью сами определяют какие события и документы открывают бенефициару доступ к деньгам.
• Депонент и бенефициар по счёту-эскроу не обязательно являются сторонами сделки с недвижимостью.

В будущем, нет никаких причин снова менять закон о долевом строительстве. Поправки приведут к концентрации отрасли в руках нескольких компаний. Дальнейшая концентрация — монополия на строительство невозможна. Для создания и поддержания конкуренции будут возникать и развиваться другие формы строительства, за пределами 214ФЗ.