July 4, 2012

Конфликтная ситуация. Как быть?

Придерживайтесь правила "Встать! Суд идёт!", когда принимаете решение, действуете или бездействуете.Избежать конфликтных ситуаций невозможно, поэтому надо помнить о возможном судебном разбирательстве по факту своих действий. Это дисциплинирует и, заодно, удерживает от необоснованных обвинений в адрес других.

Оригинал взят у

advecslanskoe13 в

Как действовать если два агента не поделили объект недвижимости? Конфликтная ситуация.

  • 4 Июл, 2012 at 3:31 PM
  • Эту ситуацию я услышал от моих коллег. Один агент подписал договор с тремя из десяти жильцов коммунальной квартиры, допустим, год назад. Потом (через полгода) на горизонте объявился другой агент с той же фирмы, который подписал договор со всеми десятью жильцами этой же квартиры. Причем второй агент предоставил еще и отказ жильцов от работы с первым агентом.

Это предыстория.

Первый агент предложил второму агенту провести сделку, в которой бы интересы продавца представляли они оба. Второй отказался. Дело дошло до руководителей. Руководитель первого агента считает, что нужно договариваться «по понятиям» о совместном представлении интересов продавца. На что руководитель второго агента говорит, что давайте разбираться по документам.

Сделка проведена. Все комиссионные получил второй агент.

Руководитель первого агента обвиняет второго агента в подлоге документов (утверждает, что подписи клиентов не настоящие). Кроме того, утверждается, что второй агент отзывался плохо перед клиентами о первом агенте. Второй же агент все это отрицает. При этом, руководитель первого агента не собирается вообще смотреть на документы. Дескать, в одном агентстве работаем, нужно договариваться. Руководитель второго агента готов обсуждать ситуацию на основе подписанных документов.

Уважаемые коллеги, как бы вы разобрались в этой ситуации? Как вы считаете, нужно разбираться по понятиям или по документам?

(Анонимно) wrote:
4 Июл, 2012 12:02 (UTC)

Кто сделку провел-того и комиссионные! А о подлоге документов-это голословно(в этом суд только может разобраться).Давайте не решать все по "понятиям"-не будем брать пример с нашей власти-ни к чему хорошему это не приведет! Смотрим документы на то мы и агенты!

Ссылка | Ответить | Ветвь дискуссии | Track This

advecslanskoe13 wrote:
4 Июл, 2012 12:10 (UTC)

Подписывайтесь, пожалуйста, или авторизуйтесь!
Хотя, спасибо, за четкое мнение!

Ссылка | Ответить | Уровень выше | Ветвь дискуссии | Track This

Natalia Maksimova wrote:
4 Июл, 2012 14:25 (UTC)

Странные у вас в Питере ситуации. Еще не все коммуналки расселили? Но так или иначе по понятиям ничего не решить..По документам и в судебном порядке, если до судебные возможности решения проблемы были исчерпаны и не решили проблемы. Вычитать нужно внимательно договор первого агента с тремя жильцами. Если трое из десяти жильцов подписали второй договор с другим риелтором в то время, когда он еще действовал и в договоре указано, что первый риелтор имеет эксклюзивные права на продажу, то они нарушили условия договора. Сумма штрафных санкций (если она оговорена в договоре) подлежит возмещению с трех продавцов..Или оба риелторы участвуют в сделке, но первый риелтор получает комиссию только со своих клиентов. Если срок действия договора не только истек, но и договор не предусматривает никаких штрафных санкций или комиссий, то первый риелтор "отдыхает"..какие могут быть "понятия"..договорная база должна быть составлена юридически правильно и учитывать все ньюансы возможной сделки....

Ссылка | Ответить | Ветвь дискуссии | Track This

arushaiman wrote:
4 Июл, 2012 14:26 (UTC)

По понятиям о документах)))

Конечно по документам. Есть десять договоров со вторым агентом и, как минимум, три отказа от работы с первым. Второй агент договорился со всеми 10-ю, а не с 3-мя из 10-ти со-продавцов. Исполнение 3-х договоров первого агента без остальных 7-ми со-продавцов невозможно. О чём может быть спор? О признании недействительным 10-ти договоров? о принуждении к исполнению 3-х договоров с первым агентом без согласия остальных 7-ми жильцов? Об истребовании доли из совместной собственности? Спор о чём?

Полагаю, и при передаче спора в суд (по любому основанию) вознаграждение будет присуждено второму агенту.

И "по-понятиям", которые ГК РФ называет "обычаями делового оборота". Даже "по-понятиям" первому агенту ничего не причитается. Если бы у него был установлен надлежащий контакт и заключен надлежащий договор хотя бы с этими тремя клиентами, то он бы подключился к сделке ещё на этапе подписания договоров с ними вторым агентом. Использование вторым агентом наработок и контактов первого агента ничем не подтверждено. Кроме принадлежности к одной "фирме", ничего общего между агентами нет.

Edited at 2012-07-04 18:28 (local)

Ссылка | Ответить | Ветвь дискуссии | Edit | Удалить | Track This

advecslanskoe13 wrote:
4 Июл, 2012 15:52 (UTC)

Re: По понятиям о документах)))

Не слышал про разборки в судах между агентствами. А что, такое бывает?

Ссылка | Ответить | Уровень выше | Ветвь дискуссии | Track This

arushaiman wrote:
5 Июл, 2012 08:24 (UTC)

Re: По понятиям о документах)))

Судебное разбирательство? А почему нет? Настолько привыкли разбираться втихую и "по-понятиям"? Чтобы прав был тот, кто сильнее или тот, кто лучше "раскатывает тему"?

Вы сами оцените, разбирательство со слов порождает бесконечное множество вариаций и оценки событий.
Сколько комментов - столько и мнений.
Точку можно поставить только на основании зафиксированного в документах.
А если не согласны с выводом на основе документов - подавайте в суд! Решение суда тоже можно подвергнуть "общественному" или "по-понятиям" остракизму, но вступившее в силу - придётся исполнять. Вот и всё.

Ссылка | Ответить | Уровень выше | Ветвь дискуссии | Edit | Удалить | Track This

Igor Naymushin wrote:
4 Июл, 2012 14:36 (UTC)

Полностью согласен с Натальей Максимовой. Договариваться нужно на берегу. А сейчас только по документам делать выводы.

Ссылка | Ответить | Ветвь дискуссии | Track This

rudolf511 wrote:
4 Июл, 2012 14:51 (UTC)

Иногда можно и договориться.

В моей практике был случай, когда я подписал договор с одним из жильцов 6-комнатной коммунальной квартиры на продажу его комнаты.Остальные в тот момент к расселению готовы не были, и я не стал заморачиваться, а занялся продажей одной комнаты. Процесс затянулся из-за тупости органов опеки, а к тому моменту, когда, мой объект был готов,наконец ,к продаже, агент из другого агентства нашла меня и сказала, что у нее есть покупатель НА ВСЮ квартиру, и вполне грамотно и корректно предложила либо уйти в сторону, получив "отступные", либо работать вместе. Был выбран второй вариант -"вместе" и мы поделили объем работы и вместе провели эту сделку по-честному, то есть три комнаты были проданы через наше через наше агентство, три встречки покупал я, а три остальных- коллега из другого агентства.При этом все вопросы были решены путем пререговоров НА УРОВНЕ АГЕНТОВ, ни мое руководство (сорри,шеф!) ни руководство второго агентства об этом не знало.

Ссылка | Ответить | Ветвь дискуссии | Track This

arushaiman wrote:
5 Июл, 2012 08:30 (UTC)

Re: Иногда можно и договориться.

Да. Это красиво.
В ситуации с этими двумя агентами и их начальством нет ясности, предлагал ли второй сотрудничать первому наподобие этому: "вполне грамотно и корректно предложила либо уйти в сторону, получив "отступные", либо работать вместе".

Ссылка | Ответить | Уровень выше | Ветвь дискуссии | Edit | Удалить | Track This

advecslanskoe13 wrote:
5 Июл, 2012 08:42 (UTC)

Re: Иногда можно и договориться.

А вот это известно. Первый предлагал второму поделить работу и комиссионные. Второй категорически отказался.

Ссылка | Ответить | Уровень выше | Ветвь дискуссии | Track This

arushaiman wrote:
5 Июл, 2012 08:53 (UTC)

Re: Иногда можно и договориться.

Вот, опять слова всё переиначили)))

Вопрос был: Предлагал ли второй первому?
а не в том - предлагал ли первый второму...

В общем, пусть сами разбираются. В ситуации, где можно много гадать и нет возможности уточнить обстоятельства, невозможно и определить кто прав юридически, а кто в соответствии и с обычаями делового оборота, и по бумагам, и по-понятиям...

Ссылка | Ответить | Уровень выше | Ветвь дискуссии | Edit | Удалить | Track This

advecslanskoe13 wrote:
5 Июл, 2012 09:11 (UTC)

Re: Иногда можно и договориться.

Отвечу просто. Второй первому ничего не предлагал.

Ссылка | Ответить | Уровень выше | Ветвь дискуссии | Track This

arushaiman wrote:
5 Июл, 2012 09:40 (UTC)

Re: Иногда можно и договориться.

"Второй первому ничего не предлагал"...
а должен был предложить. Так же, как описано в ситуации Рудольфа (rudolf511).

Однако, отказ второго агента от дачи предложений второму может быть уместным в случае, если такие предложения повлекут или могут повлечь отказ 7-ми со-продавцов от заключения сделки.

Уместным будет и при наличии отказа первых 3-х со-продавцов (потребителей) от услуг 1-го агента в связи с нарушением первым агентом условий договора с ними, либо истечением срока договора с первым агентом и нежеланием пролонгировать первоначальный договор, либо вообще потому что услуги от первого агента не были получены или ненадлежащего качества...

Письменные отказы имеются. И не суть важно, когда именно были оформлены они в письменном виде: до, после или в процессе.

Отмечу ещё, что предпочтительнее провести сделку (второму агенту, агентству в целом), нежели отстаивать "честь и достоинство" первого агента и отказаться от сделки.

Общее впечатление: первый агент любит склочничать и считать деньги в чужом кармане, потому что именно он затеял разбирательство с привлечением руководства (авторитетов)... Если нет аргументов и доказательств, то никакие авторитеты не помогут.

Намастэ!

Edited at 2012-07-05 13:42 (local)

Ссылка | Ответить | Уровень выше | Ветвь дискуссии | Edit | Удалить | Track This

(Анонимно) wrote:
4 Июл, 2012 18:23 (UTC)

"понятия"..., документы... а как насчет этики?
Какая работа была проведена первым агентом?
Почему второй агент собирал отказ жильцов от работы с первым агентом? Уж не потому ли, что заранее соломку подстилал?
Думаю, здесь, не просто везение второго агента - заключил договор и продал, второй пришел в квартиру, первым агентом подготовленную к работе. Да, провел сделку - получи за работу,тут не поспоришь, только почему об агентах, которые проводят левые сделки - принято сообщать, т.к. они нарушают корпоративную этику, а об агентах, забывших об этике взаимоотношений с коллегами, нет. Может быть и не возникало бы таких ситуаций?

Ссылка | Ответить | Ветвь дискуссии | Track This

advecslanskoe13 wrote:
4 Июл, 2012 18:34 (UTC)

Может и так. А может и по другому. Например, клиентам мог не понравится как работал первый агент и они нашли второго. Как тут разобраться?

Ссылка | Ответить | Уровень выше | Ветвь дискуссии | Track This

arushaiman wrote:
5 Июл, 2012 08:27 (UTC)

Как разобраться?

Для начала - напишите все другие подробности и обстоятельства, которые не были упомянуты в публикации. И вопросы о вероятности/отсутствии которых возникли после всех комментов.

Ссылка | Ответить | Уровень выше | Ветвь дискуссии | Edit | Удалить | Track This

advecslanskoe13 wrote:
5 Июл, 2012 08:28 (UTC)

Re: Как разобраться?

К сожалению, мне не известны другие подробности. Я только был свидетелем разборки двух руководителей, которые так и не договорились.

Ссылка | Ответить | Уровень выше | Ветвь дискуссии | Track This

Алексей Гуленко wrote:
4 Июл, 2012 18:37 (UTC)

Как говорится...Первой пташке червячок,второй мышке сы

"подписал договор с тремя из десяти жильцов коммунальной квартиры, допустим, год назад. Потом (через полгода) на горизонте объявился другой агент с той же фирмы, который подписал договор со всеми десятью жильцами этой же квартиры."-Шустрее нужно было быть первому агенту,в большой семье как говорится...Пол года это не малый срок 3 подписанных и 7(!)1й не справился с поставленной задачей,2й справился,а как от отзывался это уже действительно вопрос его личной кармы,будем надеяться всем воздастся свыше по делам их...

Ссылка | Ответить | Ветвь дискуссии | Track This

kazula wrote:
5 Июл, 2012 07:35 (UTC)

Вот не жалко же людям собственных нервов...

Ссылка | Ответить | Ветвь дискуссии | Track This

(Анонимно) wrote:
5 Июл, 2012 07:48 (UTC)

Между агентами

Конечно, по документам. По понятиям нас будут в Высшем Суде судить. А на этом свете, мне кажется, нужно действовать в соответствии с правилами (законами), принятыми в обществе. Вообще разбираться по понятиям-это даже слово мафиозное. Это 90-е годы. Наверное, 1-й агент потратил много денег и труда на рекламу квартиры и работу с ее жителями. Но он неаккуратно отнесся к правилам. Наверное, если бы на месте второго агента был человек с с другим типом личности, то есть, чел, которому доставляет удовольствие "делиться", предложил бы работать 50/50, то ... Но первому не повезло. Правила нужно соблюдать и желательно при этом и правила доброжелательности, чести, уважения к другим.
То есть оба агента нарушили правила. Первый-правило работы с продавцами - с обязательным заключением договора перед тем, как ставить в рекламу. Второй - правило корректного корпоративного отношения к коллегам. Если каждый из них чему-то научится-значит не зря все это.

Ссылка | Ответить | Ветвь дискуссии | Track This

gromofff wrote:
5 Июл, 2012 08:33 (UTC)

Конфликт

Разбираться нужно прежде всего с руководителями этих агентов. Ситуация, когда в одной и той же фирме продается объект двумя разными агентами - это нонсенс. Это уже проблема. Кто это допустил, тот и виноват. А агент №2 все будет отрицать, он вообще мог не знать о существовании агента №1.

Ссылка | Ответить | Ветвь дискуссии | Track This

( 25 комментариев — Оставить комментарий )

ЗЫ: Мне до конца неизвестно, кто из двух агентов прав в данной ситуации. Не все существенные для разрешения спора по существу подробности ясны и доказаны. Но, предположительно, прав второй агент. Хотя бы потому, что обвинения первого агента в адрес второго противоречивы и основаны не на фактах, а на умозаключениях.