March 29, 2021

Чем опасна покупка ипотечной квартиры?

Все предупреждения о форме и способах расчётов относятся к сделкам вообще. Причём тут ипотечные квартиры? Или квартиры с долгами по ипотеке?

Долги за коммунальные услуги и телефон следуют за физлицом-собственником, оформившим договора с поставщиками этих услуг. Должник останется должником и после продажи квартиры. Лица, проживавшие (зарегистрированные) в квартире вместе с бывшим собственником, остаются солидарными должниками. Суд может взыскать долги с прежнего собственника и пользователей квартиры солидарно.
На нового собственника коммунальные долги не переходят ни при каком условии. Даже в случае смерти и отсутствия наследников прежнего собственника и проживавших с ним лиц.

С другой стороны, взносы на капитальный ремонт следуют за квартирой и новый собственник вместе с квартирой получает долги по взносам на капремонт, если они есть. После завершения сделки и расчетов по ней, эти долги уже не взыскать с прежнего собственника, ни через суд, ни путем переговоров.

Деньги из рук в руки давно никто не передает, участие риэлтора для этого не требуется. Минимальные представления есть у каждого покупателя и продавца. Для расчётов пользуются ячейками и разными вариантами безналичных оплат (аккредитив, эскроу, сервис безопасных расчётов, депозит нотариуса). В любом случае, основной платёж происходит только по факту регистрации права собственности.

Освобождение квартиры от жильцов также просто отрегулировать, оставив некоторую сумму (в зависимости от ситуации) для передачи в обмен на акт приёма-передачи квартиры, освобождённой от вещей и жильцов физически и юридически.

В руки продавцу сегодня дают только задаток (аванс, обеспечительный платёж) в зависимости от ситуации и предполагаемой сделки. Причём, этот задаток могут вручать собственнику-продавцу либо агенту/агентству. Последнее не совсем верно. Для получения задатка у агентства должна быть нотариальная доверенность от продавца. В сложившемся деловом обороте задаток продавцу становится залогом оплаты продавцом услуг агентства и, в случае успешного завершения сделки, физически остаётся у агента (-ства).

И нет(!), сделка с ипотечной квартирой чаще и быстрее происходит по рыночной цене, чем прямая продажа. Наоборот, прямая продажа позволяет продавцу накрутить дополнительную сумму плюсом к рыночной цене, манипулируя "страхами" покупателя и завышая ценность "свободной" продажи.

Нет никаких проблем в существовании ипотеки и даже в просроченном долге по этому ипотечному кредиту, исполнительным листам и другим долгам продавца, связанным или несвязанным с продаваемой квартирой. Ипотека и наличие долга по ней это технический вопрос расчётов, а не цены покупки/продажи. Если вам называют причиной демпинговой скидки ипотеку, то это либо мошенники, либо ленивые и глупые люди.

Недостатком законодательства и банковского регулирования является проблема «последующего залога». Ни один банк не допускает в ипотеке для физических лиц ситуацию двойного залога в пользу двух кредиторов одновременно.

Банки оговаривают отказ продавца от ипотеки проданной квартиры до момента полного расчёта сторон. Затем вынуждают последовательно снимать ипотеку бывшего кредитора, только затем накладывать ипотеку нового кредитора. Разрыв во времени и дополнительные риски банки возмещают повышением ставки по ипотечному(залоговому) кредиту на период до регистрации залога в пользу нового кредитора.